Hipotik

Hipotik ini dalam KUH Perdata diatur dalam buku II KUH Perdata. Dalam KUH Perdata pasal 1162 Hipotik adalah suatu hak kebendaan atas benda tak bergerak, untuk mengambil penggantian daripadanya bagi pelunasan suatu perutangan  (verbintenis).

Obyek Hipotik

Menurut pasal 164 KUH Perdata yang dapat dibebabni hipotik ialah,

1.      Benda-benda tak bergerak

2.      Hak memungut hasil atas benda tersebut

3.      Hak postal (sekarang hak guna bangunan) dan hak erfpacht (sekarang hak guna usaha)

4.      Bunga tanah

5.      Bunga sepersepuluh

6.      Pasar-pasar yang diakui oleh pemerintah beserta hak istimewa yang melekat padanya.

Di luar pasal 1164 KUH Perdata yang dapat dibebani Hipotik juga ialah

1.      Bagian yang tak dapat dibagi-bagi dalam benda tak bergerak yang merupakan hak milik bersama (hak milik bersama yang bebas)

2.      Kapal juga dapat dibebani hipotik (diatur dalam KUHD)

Asas-asas Hipotik

1.      Asas Publiciteit

Asas yang mengaharuskan bahwa hipotik harus didaftarkan, supaya dapat diketahui oleh umum. Yang didaftarkan ialah akte dari hipotik itu.

2.      Asas Specialiteit

Asas yang menghendaki bahwa hipotik hanya dapat diadakan atas benda-benda yang ditunjukan secara khusus. Misalnya benda yang dipakai sebagai tanggungan itu berwujud apa, dimana letaknya, berapa luasnya dan lain-lai

Sifat-sifat Hipotik

v  Hipotik sama halnya pada gadai yang merupakan perjanjian yang accessoir, di samping adanya perjanjain pokok yang berwujud perjanjian pinjam-meminjam uang pasal 1162 KUH Perdata. Karena merupakan perjanjian yang accessoir maka adanya tergantung pada perjanjian pokok dan akan dihapus dengan hapusnya perjanjian pokok.

v  Lebih didahulukan pemenuhannya dari piutang yang lain (Droit De Prefernce) pasal 1133, 1134 ayat 2 KUH Perdata.

v  Mempunyai sifat Zaaksgevolg yaitu hak hipotik itu senantiasa mengikuti bendanya dalam tangan siapa benda itu berada pasal 1163 ayat 2 KUH Perdata

v  Hak hipotik hanya berisi hak untuk pelunasan utang saja (verhaalsrecht) dan tidak mengandung hak untuk menguasai atau memiliki bendanya. Namun, diberi hak untuk memperjanjikan menjual atas kekuasaan sendiri bendanya manakala debitur wanprestasi pasal 1178 ayat 1, ayat 2 KUH Perdata.

Cara Mengadakan Hipotik

Cara untuk mengadakan hipotik harus memenuhi syarat-syarat tertentu. Hipotik itu hanya dapat diadakan dengan akte authentic, dalam hal ini yang dimaksudkan ialah akte notaries (pasal 1171 KUH Perdata). Juga penjualan, pemindahan dan pemberian suatu hipotik hanya dapat dilakukan dengan akte authentic (pasal 1172 KUH Perdata)

Setelah berlakunya berlakunya UUPA pembebanan hipotik itu harus dibuat dengan akte yang dibuat oleh dan di hadapan pejabat yang ditunjuk oleh Mentri Agraria. Sedangkan, pejabat yang dimaksud itu disebut Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Yang dapat diangkat menjadi PPAT adalah;

a.       Notaris

b.      Pegawai dalam lingkungan Departemen Agraria

c.       Pamong Praja yang pernah melaksanakan tugas seorang pejabat

d.      Orang yang telah lulus ujian yang diadakan oleh Mentri Agraria

Persoalannya sekarang adalah yang harus dibuat dengan akte authentic oleh PPAT itu mengenai pembebanan hipotiknya ataukah perjanjian peminjaman uangnya antara creditur dan debitur. Hal ini mengingat bunyi pasal 19 PP 10 Tahun 1961 setiap perjanjian yang bermaksud memindahkan hak dan seterusnya meminjam uang dengan hak tanah sebagai tanggungan harus dibuktikan dengan akte yang dibuat oleh dan dihadapan pejabat yang ditunjuk oleh Mentri Agraria.

Mengenai hal ini telah ada surat mentri Agraria tanggal 10 Oktober 1961 No. Ka 40/48/30 yang member penyelesaian menyutujui adanya tafsiran bahwa dua perbuatan hokum itu boleh dipisahkan, yaitu perjanjian pembebanan hipotiknya harus dilakukan dengan akte authentic yaitu oleh PPAT, sedangkan untuk perjanjian peminjaman uangnya boleh dilakukan dengan akte dibawah tangan. Hal ini sesuai dengan sifat perjanjian hipotik sendriri yang bersifat accessoir di samping perjanjian peminjaman uang yang bersifat pokok yang dpat dituangkan dalam bentuk akte yang terpisah.

Isi daripada akte hipotik itu dapat dibagi atas dua bagian

1.      Isi yang wajib

Isi yang wajib yaitu berisi hal-hal yang wajib dimuat. Yang memuat mengenai barang apa yang dibebani hipotik itu (tanah rumah dan lain-lain), luasnya/ukurannya, letaknya dimana, berbatasan dengan milik siapa dan lain-lain.

2.      Isi yang facultatief  

Isi ini berisi hal yang secara facultatief dibuat. Misalnya, janji-janji/beding yang diadakan antara pihak-pihak (debitur dan creditur). Namun hal ini lazim dimuat demi kepentingan para pihak itu sendiri.

Janji-janji yang biasanya dimuat dalam akte itu adalah

a.       Janji-janji untuk menjual benda atas kekuasaan sendiri

b.      Janji tentang sewa

c.       Janji tentang asuransi

d.      Janji untuk tidak dibersihkan

Tingkatan-Tingkatan Hipotik

Sebuah benda tak bergerak itu dapat dihipotikkan lebih dari satu kali. Atau dengan kata lain sebuah benda tak bergerak dapat menjadi tanggungan lebih dari satu hutang. Dalam hal demikian, maka para pemegang hipotik itu lalu diberi nomor urut menurut tanggal pendaftaran masing-masing hipotik. Jika dikemudian hari terjadi wansprestasi maka pelunasannya ialah menurut urutan terjadinya hipotik. Hipotik yang lebih duluterjadi itulah yang dilunasi terlebih dahulu. Jadi disini terjadi tingkatan-tingkatan hipotik.

Perbedaan Antara Hipotik dan Gadai

v  Pada gadai untk jaminan adalah barang-barang bergerak, sedangkan pada hipotik ialah barang-barang tak bergerak

v  Pada gadai disyaratkan bahwa kekuasaan atas bendanya hrus pindah dla tangan si pemegang gadai, sedangkan dalam hipotik syarat yang demikian tidak ada. Pemberian hipotik tetap dpat menguasai bendanya.

v  Perjanjian gadai dapat dibuat secara bebas, tak terikat pada bentuk tertentu, artinya dapat dibuat secara tertulis atau secara lisan saja. Sedangkan perjanjian hipotik harus dibuat dengan akte authentic.

v  Pada gadai bendanya lazim hanya digadaikan satu kali, sedangkan pada hipotik benda yang dipakai sebagai jaminan itu dapat dihipotikan lebih dari satu kali.

v  Mengenai wewenang untuk menjual bendanya atas kekuasaan sendiri, hak yang demikian pada gadai memang sudah diberikan oleh undang-undang, sedangkan pada hipotik hak yang demikian harus diperjanjikan lebih dahulu.

v  Pada hipotik disyaratkan bahwa orang yang menghipotikkan itu harus mempunyai kekuasaan atas bendanya, sedangkan pada gadai cukup asal orang yang menggadaikannya itu cukup bertindak.

Hapusnya Hipotik

            Hipotik itu hapus karena alasan-alasan sebagai berikut;

1.      Karena perutangan yang pokok sudah lenyap

2.      Karena si berpiutang melepaskan hipotik itu.

3.      Karena penetapan tingkat oleh hakim. Cara ini dinamakan juga karena adanya pembersihan (zuivering) tanahnya dari beban-beban hipotik.

Selain itu, menurut ketentuan Surat Edaran Mentri Dalam Negeri nomor BA 10/24/10 hapusnya hipotik itu dimungkinkan juga karena hapusnya hak atas tanah yang dibebani itu dan tanahnya kembali dalam kekuasaan Negara. Kemungkinan-kemungkinan hapusnya hak atas tanah itu adalah sebagai berikut;

a.       Jangka waktunya berakhir

b.      Dihetikan sebelum jangka waktunya berakhir karena suatu syarat batal telah dipenuhi

c.       Dicabut untuk kepentingan umum